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比黄金更容易招引盗贼的东西是什么“卖子购地” 房企换仓正当时

赶在黄金周长假前夕,大悦城地产一举拿下了“三线城市”济南的七宗地块。在此之前,它卖掉了上海长风大悦城和西安曲江大悦城所属的两间子公司。

一边出售旗下公司股权,一边豪爽购进土地,类似举动近期不止出现在大悦城一家房地产企业,中海地产、中国金茂和华侨城也都进行着相似的操作。土地、项目的买进卖出显示了房企战略换仓的意图,而现金流频繁的流入流出也暴露了当前众多房企资金紧张的现实。

对赌协议下 大悦城换仓

9月30日,大悦城地产发布公告表示公司旗下济南大悦城产业发展有限公司(以下简称“济南大悦城”)以总计31.44亿元的代价竞得济南市七宗地块,包括一宗商务金融用地和六宗城镇住宅用地。

根据公告,济南大悦城由大悦城地产和济南历城控股集团有限公司共同持股,持股比例分别为60%和40%。因此,实际支付时大悦城地产只需按照其60%的持股比例出资,实际拿地金额约18.86亿元。

不过这个数额对大悦城地产来说,依然算是大手笔。去年年报显示,其2018年全年的净利润才刚刚超过20亿元,一笔将近19亿元的消费,俨然要耗尽大悦城一年的收成。

而在去年年末大悦城控股与明毅公司基于重组签订的对赌协议中,前者承诺大悦城地产在2018年至2020年累计实现的净利润应不低于18.91亿元。2018年与2019年上半年,大悦城地产的合计获得的净利润共为28.8亿元,早已超出既定目标,但在距对赌期限仍有一年半时间的情况下,大悦城仍需严格控制支出、避免大额亏损才能确保业绩达标。

此外还为这场对赌增添很大不确定性的是,今年上半年大悦城地产的净利润锐减48.02%。

目前,大悦城地产已支付11.49亿元作为土地拍卖会的保证金,而一个月前作出的那项股权出售决定恰似这笔保证金坚实的后盾。

8月30日,大悦城地产公告表示拟转让旗下子公司泉智、耀赛的全部权益,上海长风大悦城和西安曲江大悦城即间接附属于这两家公司。交易完成后,大悦城预计可回笼21.01亿元资金,且能减少集团综合财务报表的债务负债约27.52亿元。

诚然,该交易的受让方Garbo Commercial目前仍有36.36%的权益为大悦城持有。不过尽管如此,上海、西安的两个大悦城项目却将从此脱离大悦城的商业地产体系。

上海中原地产分析师卢文曦认为,商业项目运营超过5年、10年,项目本身的增值速度就会减缓,如前几年维持在每年增长8%的速度,到瓶颈期则可能只有4%甚至更少,那么这个时期可看作是一个利润平衡点,即此时将其兑现,或许会达到利润最大化的效果;而从规模来看,一个企业并非持有的资产越多越有利于扩张,只有维持滚动开发,才有机会把规模做大。

瞄准“三线小城”济南

此前多在北上深杭等城布局的大悦城,这次重仓的是济南。

按行政等级划分,济南时常被归类为二线城市,然而在多位专家向财经网分析的描述中,济南却被划到了三四线城市行列。

以房天下平台显示的房价、地价为例,在其统计的100个样本城市中,济南市9月份的住宅均价位列全国33位,同时土地市场的成交均价也在数月内远低于杭州、西安等省会城市,依此将其定义为三线市场并不委屈。

那么偏好标榜时尚地标的大悦城先后出售杭州、西安项目、换仓至济南的原因为何?

卢文曦向财经网分析表示,首先从近期济南土地市场的成交情况来看,总体较稳定,没有危险点,此时进入努力扩充土储,应该是寄希望于长远打算;其次对于大悦城这类营收规模不大的房企来说,当前去一二线城市未必拿得到地,即便拿得到,也可能只有一两块,对企业扩充规模毫无力度,“倒不如去三四线城市做一些刷流量、短平快的项目”。

此外同策咨询研究部总监张宏伟还指出,当前济南土地的市场定价还在下降,此时加码还算是拿地的好时机。

卖子换仓,暴露房企“荷包紧”

前脚出售股权,后脚购进土地,暴露了房企现金流不充裕的现状。

资金左手进、右手出的不只有大悦城,比它拿下济南7宗地稍早几日,中海地产就以32.7亿元拍下了北京大兴区一地块,当天其还在上海长宁区以12.4亿元买下了另一幅地,而此前一天,北京产交所披露了中海地产转让青岛茂景置业公司股权的交易。

再往前,中海地产还先后出售了上海星信房地产和长春中信鸿泰两间公司的股权,与之相对的,是开年以来其在土地市场的激进动作。9月经营简报显示,中海今年前9月已斥资815.7亿元购进40宗土地,总面积为253.55万平方米。

同期,中国金茂也频繁地腾挪着资金,不过其进退却时常在同一区域内进行。8月29日,其在北京顺义拿下一宗总价43亿元的地块前,曾于5月底分别出售过位于北京的两个项目及一宗未限价地块;9月25日其收购金茂杭州剩余股权前,提早卖了浙江瑞安的一个项目;而在10月9日、10日连续两日耗资23.82亿元在青岛高新区购进12宗地前,金茂正计划转让旗下青岛茂景置业的全部股权。

把时间维度稍微拉长,华侨城也显露了这一特点,不过其换仓的目标不是城市,而是业态。自2018年起,华侨城已多次出售旗下公司股权,被出售的公司多以房地产开发为主业,与此同时其却加大了对文旅板块的投资,收购了滁州康金健康产业、丽江济海文创等公司。

卢文曦指出,数次资金腾挪正表明此类房企布局新区域、新业态的预算不多,也只能在有限的资金下缓慢进行,“卖一点资产,回笼一点资金,再转向其他地方”。

而合硕机构首席分析师郭毅进一步分析表示,部分企业针对不同业务领域做出的调整,一方面是基于新兴的业务领域目前还很难成为现金流的来源,并且还将挤占企业的大量现金流;另一方面则是由房地产行业的发展需求决定的。如果说房地产行业在高利润、高速度的发展状态下,尚需要主营业务有更高的利润规模去背负相应的亏损,那么在当前整个行业进入到下行的发展周期时,企业就需要作出相应的“断腕”一类举措,针对可能对企业业绩形成更大拖累的一些产业业务类型作出割舍,在业务布局上作出换仓调整。